Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: odpowiedzi na pytania kupujących

Kupujący coraz częściej pytają o bezpieczeństwo wpłat, zanim zapytają o rabat. Handlowiec, który odpowiada ogólnikiem („jest fundusz, pieniądze są bezpieczne”), traci zaufanie w najważniejszym momencie rozmowy. Zebraliśmy najczęstsze pytania o Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i rachunek powierniczy. Przy każdym jest krótka odpowiedź dla klienta i przepis, na którym się opiera.

Odpowiedzi upraszczają przepisy na potrzeby rozmowy sprzedażowej. Szczegóły zależą od konkretnej umowy, a o wypłacie z funduszu decyduje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. To omówienie, nie porada prawna.

Odpowiedzi w skrócie

Pytanie klienta	Krótka odpowiedź
Czym jest DFG?	Wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, który zwraca wpłaty nabywców w określonych sytuacjach.
Kto płaci składkę?	Deweloper, od każdej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy.
Ile wynosi składka?	0,45% wpłaty przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym.
Kiedy fundusz zwraca pieniądze?	Między innymi przy upadłości dewelopera, gdy inwestycja nie będzie kontynuowana, i w niektórych przypadkach odstąpienia od umowy.
Jak szybko?	Do 30 dni od złożenia wniosku, z możliwością przedłużenia.
Ile można zapłacić przy rezerwacji?	Najwyżej 1% ceny z prospektu informacyjnego.

Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

To wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG), a nie osobna instytucja. UFG go obsługuje. Środki funduszu służą do zwrotu wpłat nabywców w sytuacjach wymienionych w ustawie.

Podstawa: art. 46 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Od kiedy obowiązuje?

Ustawa weszła w życie 1 lipca 2022 r. Do inwestycji, w których sprzedaż ruszyła i podpisano co najmniej jedną umowę deweloperską przed tą datą, przez 2 lata od wejścia ustawy w życie (czyli do 1 lipca 2024 r.) stosowano dotychczasowe przepisy.

Podstawa: art. 76 ust. 1 ustawy.

Kto płaci składkę na DFG i ile wynosi?

Składkę płaci deweloper. Podstawą jej wyliczenia jest każda wpłata, którą nabywca robi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nabywca nie wpłaca składki osobno.

Stawki określa rozporządzenie i od 1 lipca 2022 r. wynoszą:

• 0,45% wpłaty przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym,
• 0,1% wpłaty przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym.

Przykład: przy wpłacie 100 000 zł na rachunek otwarty składka dewelopera wynosi 450 zł. Ustawa pozwala na stawki najwyżej 1% (rachunek otwarty) i 0,1% (zamknięty).

Podstawa: art. 49 ust. 1 i 7 ustawy, rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341).

Jak chronione są moje wpłaty?

Deweloper musi zapewnić jeden z dwóch środków ochrony: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wpłaty nabywcy trafiają na taki rachunek w banku, a nie bezpośrednio do dewelopera. Innych form ochrony wpłat ustawa nie przewiduje.

Podstawa: art. 6 ust. 1 ustawy.

Kiedy fundusz zwraca pieniądze?

Z funduszu zwracane są wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, między innymi gdy:

• deweloper ogłosi upadłość, a sędzia-komisarz nie zgodzi się na dalsze prowadzenie inwestycji, zgodzi się na odstąpienie od niej albo nie wyda postanowienia w tej sprawie w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości,
• od umowy odstąpi syndyk w upadłości albo zarządca w restrukturyzacji,
• nabywca odstąpi od umowy z przyczyn wskazanych w ustawie, a deweloper nie zwróci mu pieniędzy w terminie.

Osobno fundusz zwraca pieniądze, gdy upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy i zostanie spełniony warunek gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Podstawa: art. 48 ust. 1 i 2 ustawy.

Ile pieniędzy wraca i jak o nie wystąpić?

Fundusz pokrywa różnicę między kwotą, którą nabywca wpłacił na rachunek powierniczy, a kwotą, którą już mu zwrócono. Nabywca składa do UFG wniosek wraz z oświadczeniem o wysokości środków zwróconych przez dewelopera. UFG wypłaca pieniądze najpóźniej w ciągu 30 dni od złożenia wniosku. Termin może się wydłużyć, na przykład gdy wniosek wymaga weryfikacji albo w funduszu brakuje środków.

Podstawa: art. 55 ust. 1, 6, 10 i 11 ustawy.

Ile mogę zapłacić przy rezerwacji i kiedy odzyskam opłatę?

Opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale jeśli strony się na nią umówią, nie może przekroczyć 1% ceny lokalu podanej w prospekcie informacyjnym. Jest zaliczana na poczet ceny. Po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper przekazuje ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni.

Opłata wraca do klienta niezwłocznie, gdy:

• klient nie dostał kredytu, bo bank negatywnie ocenił jego zdolność kredytową,
• deweloper nie wykonuje zobowiązania z umowy rezerwacyjnej (wtedy opłata wraca w podwójnej wysokości),
• deweloper zmienił prospekt informacyjny lub załączniki i nie poinformował o tym klienta.

Podstawa: art. 32 i art. 34 ust. 1 i 3 ustawy.

Czy w 2026 roku coś się zmieniło?

W zasadach funduszu, składek i rezerwacji nie. Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077), która wchodzi w życie 11 listopada 2026 r., dotyczy tylko formatu danych o cenach przekazywanych do dane.gov.pl. Więcej piszemy w tekście o ustawie o jawności cen mieszkań.

Jak przygotować dział sprzedaży

• Wydrukuj albo zapisz tabelę z początku tego tekstu i dopisz do niej, jaki rachunek powierniczy ma każda Twoja inwestycja: otwarty czy zamknięty.
• Ustal, kto w biurze odpowiada na pytania, których nie ma w tabeli, żeby handlowiec nie improwizował.
• Te same pytania klienci zadają wieczorem na stronie inwestycji. Odpowiedź, którą dostaną od razu, buduje zaufanie tak samo jak rozmowa w biurze.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 6, 32, 34, 46, 48, 49, 55, 76).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, Dz.U. 2022 poz. 1341.
• Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy, Dz.U. 2026 poz. 1077.