Ustawa o jawności cen mieszkań: co musi zrobić deweloper

Od lipca 2025 roku deweloper musi pokazywać ceny mieszkań na swojej stronie i codziennie przekazywać je do serwisu dane.gov.pl. 11 listopada 2026 r. wchodzi w życie kolejna zmiana, która dotyczy formatu tych danych. Poniżej zebraliśmy, co dokładnie mówią przepisy, jak utrzymać cennik w porządku i co trzeba sprawdzić przed listopadem.

To omówienie przepisów dla działów sprzedaży i marketingu, a nie porada prawna. Przy wątpliwościach co do konkretnej inwestycji warto zapytać prawnika.

W skrócie

• Podstawą jest ustawa z 21 maja 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Obowiązuje od 11 lipca 2025 r.
• Na stronie dewelopera muszą być ceny za metr i ceny całkowite każdego oferowanego lokalu, ceny pomieszczeń przynależnych i innych świadczeń, wszystko z VAT.
• Każdą zmianę ceny trzeba pokazać tego samego dnia, z datą zmiany i z zachowaniem wcześniejszych cen od początku sprzedaży.
• Dane trzeba przekazywać raz na dobę ministrowi cyfryzacji, który publikuje je w serwisie dane.gov.pl.
• Od 11 listopada 2026 r. dane mają mieć formę dokumentu elektronicznego o strukturze określonej przez ministra w rozporządzeniu.
• Naruszenie tych obowiązków to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, za którą Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu.

Jaka ustawa i od kiedy

Obowiązek wprowadziła ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, opublikowana w Dzienniku Ustaw 10 czerwca 2025 r. (poz. 758). Weszła w życie po upływie miesiąca od ogłoszenia, czyli 11 lipca 2025 r.

Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, dostali 2 miesiące na dostosowanie się do nowych wymogów. Ten termin minął 11 września 2025 r.

Co musi być na stronie dewelopera

Deweloper ma obowiązek prowadzić własną stronę internetową. Informacje muszą być na niej od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a przy umowach rezerwacyjnych jeszcze przed zawarciem pierwszej takiej umowy, i zostać do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy w danym przedsięwzięciu.

Na stronie muszą się znaleźć między innymi część ogólna prospektu informacyjnego, adres siedziby, adres biura sprzedaży, sposób kontaktu i lokalizacja inwestycji. Najważniejsze dla cennika są trzy punkty z art. 19a ust. 1:

1. Cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz cena całej nieruchomości albo jej części, która jest przedmiotem umowy.
2. Cena pomieszczeń przynależnych (na przykład komórki lokatorskiej albo garażu) lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeżeli nie są wliczone w cenę lokalu.
3. Inne świadczenia pieniężne, które nabywca musi zapłacić deweloperowi w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Wszystkie ceny podaje się z podatkiem VAT.

Jak aktualizować ceny

Przepis jest tu bardzo konkretny. Gdy zmienia się cena albo świadczenie, deweloper uaktualnia informacje na stronie z dniem tej zmiany, podaje datę zmiany i zachowuje wcześniej podane informacje od dnia rozpoczęcia sprzedaży. W praktyce oznacza to publiczną historię cen każdego lokalu, a nie tylko aktualny cennik.

Do tego w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży trzeba podawać adres strony, na której są te informacje. Dotyczy to także ogłoszeń w portalach.

Rozbieżność ma konsekwencje dla sprzedaży: jeśli cena podana na stronie różni się od ceny oferowanej przy zawarciu umowy, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Przekazywanie danych do dane.gov.pl

Art. 19b zobowiązuje do przekazywania danych z tych informacji raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Minister publikuje je na portalu danych, czyli w serwisie dane.gov.pl, jako dane o wysokiej wartości. Każdy może je więc pobrać, porównać i wykorzystać, także portale i narzędzia, które pokazują ceny nowych mieszkań.

Co zmienia się 11 listopada 2026 r.

Ustawa z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1077) zmienia art. 19b. Od 11 listopada 2026 r. dane trzeba przekazywać w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą danych określoną przez ministra. Minister określi tę strukturę w rozporządzeniu i udostępni w portalu danych wzorcowe dokumenty elektroniczne.

Co to oznacza dla działu sprzedaży:

• sprawdź w serwisie dane.gov.pl, czy rozporządzenie i wzorcowe dokumenty są już opublikowane,
• porównaj swój obecny plik albo eksport z CRM z nową strukturą, zanim zmiana zacznie obowiązywać,
• jeśli plik przygotowuje zewnętrzna firma albo dostawca CRM, zapytaj, kiedy dostosuje eksport.

Co grozi za naruszenie

Ustawa wprost uznaje naruszenie obowiązków z art. 19a i 19b za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Za taką praktykę Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę karę do 10% obrotu z poprzedniego roku, i to nawet wtedy, gdy naruszenie było nieumyślne.

Jak utrzymać aktualny cennik bez ręcznej pracy

Przepisy wymagają, żeby ta sama cena była w kilku miejscach jednocześnie: na stronie, w danych dla dane.gov.pl, a w praktyce także w ogłoszeniach i w rozmowach z klientami. Najbezpieczniej działa kilka prostych zasad:

• Jedno źródło prawdy. Ceny zmieniasz w jednym miejscu, na przykład w CRM albo w arkuszu, a strona, plik dla dane.gov.pl i ogłoszenia pobierają je stamtąd. Każde ręczne przepisywanie to miejsce na rozbieżność.
• Historia zamiast nadpisywania. System, z którego generujesz cennik, powinien zapisywać datę każdej zmiany i poprzednią cenę, bo strona musi je pokazywać.
• Codzienny eksport. Skoro dane idą do ministra raz na dobę, najprościej ustawić automatyczny eksport o stałej porze, zamiast pamiętać o nim ręcznie.
• Przegląd po każdej zmianie cen. Po obniżce albo podwyżce sprawdź stronę, plik i ogłoszenia jeszcze tego samego dnia. Klient, który zobaczy niższą cenę w jednym z tych miejsc, może się na nią powołać.

Plik, który i tak przygotowujesz dla dane.gov.pl, może też zasilać asystenta na stronie inwestycji. UNITIVO pobiera ceny z dane.gov.pl codziennie, więc klient słyszy w rozmowie te same ceny, które pokazujesz na stronie.

Źródła

• Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2025 poz. 758 (art. 19a, 19b, przepisy przejściowe).
• Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 1077 (struktura danych, wejście w życie 11 listopada 2026 r.).
• Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1616 (art. 24, art. 106 ust. 1 pkt 4).
• Rynek Pierwotny, Jawność cen mieszkań: omówienie ustawy i przebiegu prac.